上周佳兆业以楼面地价8702元/㎡拿下西永地块，成为西永的新任“地王”。58%的溢价率更是重庆最近两年的最高溢价率。

　　这块地的成交，嗨了不少人。纷纷高喊，西永房价离「2万」不远了！

　　

　　数据来源于重庆九耀

　　重庆楼市有两大投资阵营，坊间戏称“西吹”和“北吹”。

　　“北吹”以中央公园为代表，自认整体实力强、发展水平高、积淀深厚，地位不可撼动。

　　“西吹”以西永为代表，自认现在举全市之力向西发展，未来大有可为，赶超北区不是梦。

　　西永地价刷出新高度，对于两大投资阵营，恐怕又是一番针尖对麦芒。作为一个无利益相关的旁观者，今天就好好聊一聊，西永和中央公园之间，投资该选谁。

　　02

　　就投资前景而言，我个人倾向西永。原因有几点。

　　第一，城市发展方向

　　重庆向北发展十几年，城市向北的物理空间已经达到极限。但西区过了中梁山还有大片平坦的空地可供开发。

　　政府也提出了重庆“双核驱动”战略，重庆科学城与两江新区两个功能板块担当双引擎共同发展。

　　双引擎的战略下，重庆会在西部再造一个新增长极，城市大势如此。

　　

　　图片来源于网络

　　除此之外，作为国家级战略部署的成渝经济圈，已经有了《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，被称为中国经济的第四增长极。

　　而成渝经济圈要得到更好的融合，必须要成都向东，重庆向西。国家战略的推动也是如此。

　　

　　成渝经济圈规划纲要

　　2021年重庆高新区工作会部署里，也能看到政府对重庆科学城的规划蓝图：建设中科院重庆科学中心、国际人才社区，加快光大人工智能产业基地等。

　　会议强调，今年是科学城建设从开局起步到迈出新步伐的关键一年。重庆高新区将抓紧落实各项任务。

　　

　　2021年高新区对科学城的工作部署，来自重庆日报

　　这是西永和中央公园相比，最明显的优势之一：正处于万物待兴的集中建设期，还未进入爆发式增长。而中央公园已经进入平缓发展期。

　　第二，板块成熟度

　　平缓发展期的标志之一，是板块的房价经过多轮“洗涤”进入阶段性高位。从全市目前的投资价值格局来看，政府在往西边倾斜，继续追北，存在阶段性风险。

　　但刚刚起步的西永正在经历“集中建设期”，不断有利好输入，后续支撑力强。比如它的房价，去年西永商品住宅的成交均价在11572元/㎡，在热点板块中价格不算高，依然存在机会。

　　

　　数据来源于贝壳

　　第三，房价增长空间

　　目前，中央公园新房的套内价格达到2万上下，已经和传统核心区的价格相差无几。房价到达高位，未来的上涨空间也受限。

　　

　　数据来源于九耀

　　城市发展方向由北向西，后续政策输入力度不如从前。而北区经过十几年的拓荒和建设，已进入平缓发展期。两者都限制了中央公园未来的增长空间。

　　提前透支规划和配套红利支撑房价现阶段的上涨，也限制了中央公园以后的增长空间。

　　这么多人愿意为中央公园的高房价买单，重要原因之一，是基于对中央公园整体规划的判断和信心，买的是中央公园的未来。比如，600万方的超级大商圈。

　　换句话说，中央公园能有现在的房价，是提前“享受”了这些配套利好在未来落地后带动的房价涨幅。假如后续没有新的利好持续输入，中央公园以后的房价上涨又靠什么支撑？

　　反观处于城市建设期的西区，西永新房价格在1.3-1.5万/㎡，目前还是洼地。等西永成熟后，价格会有不同程度的上涨。

　　03

　　实际上，客观地讲，现在不管在西永还是中央公园投资买房，都有站岗的风险。个人判断，站岗时间可能在两到三年。

　　一般有如下表现的，都可以称之为站岗：

　　1，购买的价格高但房价涨幅低。

　　2，二手房流动性差，交易相对困难。

　　3，房产持有期间，没有收益或者收益少。主要表现为出租难。

　　西永和中央公园目前都存在站岗的“特点”

　　大环境太冷静，现阶段涨幅有限

　　2017年和2018年的牛市过后，从2019年到现在，重庆房价的涨幅一直是稳中微涨，涨幅在6%—7%左右。

　　

　　图表来自铭腾机构

　　今年到现在，重庆也还没有出现大行情驱动的信号，不管是成交量还是成交价都在盘整阶段。尤其是2月份的三周，量价和1月相比，下滑明显。

　　

　　数据来自九耀

　　大环境如此，西永和中央公园板块也只能随行就市。而这个大环境对投资客来说，是很难满足赚钱需求的。尤其是房价已经走到高位的中央公园。

　　二手房流动性一般

　　两个板块的二手房出售都比较困难，我们随机挑选了几个楼盘。近90天成交量只有几套甚至挂零、近30天的带看量也只有几次到几十次（核心区流动性较好的小区，30天带看量在上百次、90天成交量十几套）。

　　板块入住率低，出租赚取收益难

　　目前中央公园和西永板块的入住率都比较低。没有人气的支持，租赁需求也不会旺盛。两个板块的出租都比较困难，尤其是板块内配套不足的项目。

　　

　　中央公园二手房小区，数据来自贝壳找房

　　

　　西永二手房小区，数据来自贝壳找房

　　虽然都存在站岗风险，但西永站岗的时间可能更短、风险可能更小。因为西永目前的房价还未完全腾飞，房价增幅空间比中央公园大。

　　中央公园的房价已经站在高位，后续如果没有大规模的资源持续“输血”，未来涨幅会比较乏力。

　　04

　　虽然两个板块都有站岗风险，但选对项目依然有投资的机会。

　　投资西永的有三点建议：

　　1，选科学城总部基地附近，最大限度蹭到政策利好

　　2，周边配套丰富的楼盘，比如学校、轨道、商业等

　　3，建面价格1.5万以内

　　投资中央公园有两点建议：

　　1，选价格相对便宜的楼盘，总价尽量控制在200万以内。

　　2，选择有品牌溢价和品质保证的楼盘。